Investasi

Cara Cepat Meraih Keuntungan Lewat Jual Beli Rumah

Pekerja milenial yang hendak terjun ke investasi properti, baik tanah maupun rumah harus punya strategi matang agar bisa menuai keuntungan. Perencana Keuangan PINA Rista Zwestika mengingatkan investasi tanah dan rumah adalah langkah serius. Setidaknya 12 pertimbangan awal yang harus diperhatikan sebelum nyemplung ke lahan ini.

Tujuan Investasi. Rista menyebut calon investor kudu memetakan betul tujuan terjun ke investasi properti, apakah untuk dihuni sendiri, mendapatkan uang sewa sebagai pendapatan pasif, atau investasi jangka panjang.
Penentuan Lokasi. Rista mengatakan lokasi adalah kunci utama keberhasilan investasi properti. "Pilih lokasi yang memiliki prospek pertumbuhan, aksesibilitas yang baik, dan ketersediaan fasilitas umum, seperti sekolah, pusat perbelanjaan, dan transportasi publik" jelas Rista.
Anggaran. Seberapa dalam milenial harus merogoh kocek tergantung dari harga properti, biaya perawatan dan pemeliharaan, serta biaya-biaya lain termasuk pajak dan asuransi.
Resiko Gagal Bangun. Rista mewanti-wanti soal risiko dan peluang keuntungan. Ia meminta investor milenial terus mengevaluasi risiko yang bakal muncul. "Harga properti bisa naik atau turun meskipun di Indonesia belum pernah terjadi harga properti mengalami penurunan dan ada biaya-biaya terkait pemeliharaan dan pajak. Perhitungkan juga potensi penghasilan dari sewa atau apresiasi nilai properti" tuturnya.
Pembiayaan untuk pembelian properti di mana Anda bisa mempertimbangkan opsi pembiayaan, seperti kredit perumahan atau pinjaman properti. Ia menegaskan investor harus paham betul implikasi keuangan jangka panjang dari setiap pilihan tersebut.
Kondisi Pasar Properti. Perhatikan keadaan pasar properti saat ini, apakah sedang naik atau turun. Untuk kondisi pasar ini bisa dibaca ditautan ini : Survey Bank Indonesia Untuk Sektor Properti, Riset REI : Pasar Apartemen Kian Lesu dan Kurang Diminati, Survey BTN : Rumah Subsidi Jadi Incaran Investasi Milenial.
Lakukanlah riset menyeluruh mengenai properti incaran Anda seperti tautan Mengapa Apartemen LRT City Tidak Diminati Oleh Konsumen sehingga kita tidak terjebak membeli hunian yang tidak laku dan pada akhirnya menyebabkan kerugian.
Regulasi dan Undang Undang. Rista berpesan agar milenial memahami aturan soal pajak dan regulasi lainnya di wilayah tanah dan rumah yang diminati. Ini mencakup pajak properti, regulasi penyewaan, hingga persyaratan perizinan.
Asuransi properti untuk melindungi investasi dari risiko kebakaran, bencana alam, dan kerusakan lainnya.
Road Map Jangka Panjang. Buatlah perencanaan jangka panjang, terutama strategi jika memang harus menjual properti tersebut di tengah jalan.
Pikir-pikir soal kondisi keuangan pribadi Anda. Ia mewanti-wanti agar investasi ini tidak mengganggu urusan utama, seperti dana pendidikan, kesehatan, dan kebutuhan sehari-hari.
Konsultasikan strategi dan rencana Anda kepada ahli. Ketiga belas, persiapkan dan jaga emosional Anda menghadapi sederet tantangan sektor properti.

Head of Advisory & Financial Planner Finansialku Shierly menyebut setidaknya milenial perlu modal 10 persen - 20 persen dari nilai properti incaran. Lalu, siapkan dana ekstra 15 persen - 25 persen dari nilai properti untuk biaya administrasi terkait akuisisi, renovasi atau perbaikan, biaya pemasaran, hingga biaya lain terkait praoperasional.

"Modal awal berarti 25 persen - 45 persen dari nilai properti ini kita masukkan sebagai modal investasi awal. Jika target properti untuk investasinya Rp1 miliar, maka modal awal bisa siapkan Rp 250 juta - Rp 450 juta. Sisanya bisa sumber pendanaan dari pinjaman" rinci Shierly.

Untuk menghitung laba bersih investasi properti, Shierly menyebut rumusnya adalah pendapatan kotor dikurangi biaya operasional, dikurangi biaya penyusutan, lalu dikurangi lagi biaya bunga.

Potensi pendapatan kotor bisa diperkirakan dari besaran sewa properti selama setahun. Hal yang menentukan besaran nilai sewa yang masuk, antara lain lokasi properti, tinggi atau tidaknya permintaan, ukuran dan kualitas bangunan, strategi pemasaran, hingga potensi kenaikan harga sewa.

"Langkah berikutnya, kurangi pendapatan kotor dengan biaya operasional untuk mendapatkan laba bersih. Misal, biaya asuransi properti, biaya agen jika dibutuhkan, dan pemeliharaan. Jangan lupa masukkan komponen biaya penyusutan untuk properti yakni 20 tahun dan peralatan 5 tahun," tuturnya.

Jika tanah atau rumah tersebut dibeli dengan pinjaman bank, ia menyebut ada biaya tambahan per bulan yang harus dikalkulasikan investor. Ia memperkirakan bunga tersebut sekitar 6 persen sampai 14 persen, tergantung jenis bunga fixed atau floating serta persetujuan dengan pihak bank.

Waktu Mendapatkan Keuntungan Dari Bisnis Properti

Shierly mengatakan sektor properti berangsur-angsur pulih, di mana harga sewa mulai mengalami kenaikan. Khusus untuk investasi properti yang disewakan, ekspektasi balik modal biasanya dalam jangka panjang, yakni di atas 7 tahun.

Untuk menghitung return of investment (ROI) properti, Shierly menggunakan rumus laba bersih dibagi total investasi awal. Ia menekankan cuan investasi sektor ini bisa berbeda-beda, tergantung faktor pendapatan, biaya, dan total investasi.

"Jika ROI 6 persen-7 persen, maka balik modalnya sekitar 14 tahun hingga 17 tahun . Jika ROI 12 persen sampai 14 persen, maka balik modalnya bisa 7tahun-9 tahun," estimasi Shierly.

"Oleh karena itu, investor biasanya menggunakan properti untuk strategi mendapatkan penghasilan pasif. Namun, karena investasi properti ini ada risiko likuiditas, maka perhatikan keseluruhan alokasi aset dan kekuatan modal dalam investasi awal," tandasnya.