Cara Menghitung IPL Apartemen Yang Benar

Sebagian orang memilih untuk tinggal di apartemen karena beberapa hal. Seperti lokasi yang sangat strategis karena di kota, fasilitas terjamin, dan tingkat keamanan yang lebih baik. Namun, sebelum memutuskan untuk tinggal di apartemen, ada hal-hal yang perlu diperhatikan, seperti kewajiban apa yang perlu dilakukan, hak apa yang akan didapatkan, dan biaya apa saja yang akan ditanggung.

Biaya yang ditanggung ini meliputi biaya pengeluaran apartemen dalam hal listrik, air, laundry, renovasi dan lain-lain. Selain biaya-biaya itu, ada juga biaya yang harus ditanggung seperti biaya IPL. Biaya IPL sendiri biasanya mencakup biaya pemeliharaan bulanan untuk apartemen.

Apa itu IPL?

Mengutip melalui buku berjudul Hukum Apartemen dan Kondominium (2023) IPL adalah singkatan dari Iuran Pengelolaan Lingkungan. IPL adalah biaya yang wajib untuk dibayarkan bagi setiap pemilik atau penghuni apartemen, terkait dengan pelaksanaan, pengoperasian, pemeliharaan, perbaikan, penggantian dan pengelolaan sehari-hari atas prasarana dan fasilitas lingkungan.

Prasarana dan fasilitas lingkungan yang ada di dalamnya termasuk kebersihan, keamanan, dan asuransi bangunan. IPL sifatnya adalah maintenance fee yang artinya, perhitungan dari biaya tersebut akan dihitung berdasarkan pada luas semi gross dari unit apartemen. Pemungutan IPL diatur dalam pasal 57 ayat 1 UU No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Selain itu, pemungutan IPL juga diatur dalam Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1998 tentang Rumah Susun.

Komponen IPL

1. Biaya Utilitas
   Biaya utilitas ini meliputi biaya perawatan dan pengelolaan instalasi. Contohnya adalah air, listrik, gas, dan engineering. Selain itu juga ada biaya penggantian dan perawatan untuk peralatan yang ada di apartemen. Contohnya adalah: AC, lift, dan eskalator.
2. Service Charge (SE)
   Services charge adalah biaya yang biasanya digunakan untuk mendanai sebuah kegiatan yang berhubungan dengan operasional apartemen. Biaya ini, contohnya adalah biaya untuk menggaji karyawan yang sudah bekerja di apartemen. Biaya karyawan yakni menggaji tukang parkir, satpam, cleaning service, receptionist, admin, teknisi, dan juga pegawai-pegawai lainnya.
3. Sinking Fund
   Sinking fund adalah sebuah dana cadangan. Sinking fund biasanya juga dikenal sebagai kas wajib penghuni. Dana ini baru akan dipakai apabila dalam keadaan yang mendesak atau darurat. Besarnya kas wajib penghuni ini sebesar 15% dari besar IPL. Contoh dari sinking fund adalah apabila ada fasilitas apartemen yang rusak dan memerlukan perbaikan secepatnya, di sinilah sinking fund akan digunakan.
4. Cara Menetapkan IPL
   Besaran biaya IPL ditentukan oleh pihak pengelola ataupun pemilik, biasanya dikenal dengan P3SRS. P3SRS adalah singkatan dari Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Penetapan IPL pun tidak diputuskan secara sepihak. Tapi, ada beberapa proses yang harus dilalui terlebih dahulu, seperti berbicara dan memberi kesempatan kepada penghuni apartemen.

Besaran iuran IPL tercantum di Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Proses penetapan IPL dan SF harus dilakukan secara terbuka sehingga nilainya bisa dipastikan oleh penghuni maupun pemilik dalam rapat umum P3SRS. Untuk menentukan besaran biaya IPL, ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan, yaitu:

1. Pendapatan Lainnya
   Sebagai pengelola, harus tahu kira-kira apa saja pendapatan yang akan diperoleh selain dari IPL. Contoh pendapatannya seperti, sewa ruang mesin ATM, sewa ruangan untuk event atau kerjasama, sewa BST, pemasangan iklan, dan lain-lain.
2. Rencana Pengeluaran
   Hal lain yang perlu dipertimbangkan sebagai pengelola adalah rencana pengeluaran dalam setahun. Tota dari pengeluaran itu, akan dikurangi dengan jumlah pendapatannya. Nah, hasil dari pengurangan itulah yang menjadi jumlah yang harus dibayar oleh pemilik apartemen.
3. Menghitung Luas Apartemen
   Tarif IPL dihitung berdasarkan luas per meter dari unit apartemen yang dimiliki.

Mengapa IPL Apartemen Naik?

Biasanya, apabila pengeluaran lebih besar daripada tahun lalu, itu berarti, kondisi keuangan sedang tidak baik-baik saja, alias mengalami defisit. Untuk menutupi ini, tarif IPL bisa dinaikkan dengan berbagai pertimbangan tentunya, apakah fasilitasnya masih baik, kondisi bangunan masih terjaga, dan lain sebagainya. Naiknya UMR Apabila terjadi kenaikan UMR, otomatis gaji pegawai pun akan mengalami kenaikan juga. Untuk biaya IPL akan dinaikkan.

Cara Menghitung IPL

Biaya IPL dihitung berdasarkan luas unit apartemen yang dimiliki. Semakin luas unitnya, maka akan semakin besar pula biaya IPL yang akan dikenakan. Penggambaran lebih mudahnya, apabila biaya IPL oleh pemilik dipatok seharga Rp 40.000 per meternya, dan luas unit apartemen yang dimiliki adalah 20 meter persegi, maka begini rumus perhitungannya:

IPL Apartemen X Luas Unit Apartemen

Melalui rumus di atas, jadi perhitungannya:

Biaya IPL = IPL Apartemen X Luas Unit Apartemen
= 40.000 X 20 meter persegi
= 800.000

Jadi, besaran biaya IPL yang wajib untuk dibayarkan adalah Rp 800.000. Besaran biaya IPL pada dasarnya memiliki sifat fluktuatif, yang artinya akan mengalami kenaikan atau penurunan. Naik turunnya besaran biaya IPL, disebabkan oleh beberapa faktor seperti, lokasi yang sudah tidak strategis, kondisi fisik bangunan yang tidak begitu baik, dan fasilitas apartemen yang seadanya.

Biaya Lain yang Perlu Dibayar Selain IPL

1. Biaya Parkir
   Setiap apartemen memiliki kebijakan yang berbeda mengenai parkir. Ada beberapa apartemen yang tidak meminta bayaran parkir untuk penghuninya, ada juga yang meminta bayaran parkir bulanan pada setiap penghuninya.
2. Biaya Renovasi
   Biaya renovasi menjadi pertimbangan dalam menentukan tarif IPL apabila pemilik apartemen ingin menambahkan hal baru pada unitnya. Seperti penambahan furnitur atau barang lainnya.

Dalam akun  Twitter resminya, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menjelaskan, pengertian service charge dalam ketentuan perpajakan adalah balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan penyewa. Service charge ini mencakup berbagai hal, mulai dari biaya listrik, air, keamanan, kebersihan, hingga biaya administrasi.

Pajak Atas IPL Apartemen

Untuk diketahui, penyerahan jasa dalam jenis usaha apartemen terdiri atas dua jenis jasa, yakni jasa sewa ruangan dan service charge. Sementara itu, sewa didefinisikan sebagai imbalan yang dibayarkan atas jasa persewaan ruangan dalam keadaan kosong yang dilakukan oleh penyewa. Pembayaran uang sewa ini dapat dilakukan di muka atau di belakang tergantung pada kesepakatan yang dituangkan dalam surat perjanjian sewa menyewa yang bersangkutan.

Mengacu pada Undang – Undang (UU) Nomor 18 Tahun 2000 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN), objek PPN diatur dalam pasal 4, pasal 16C dan pasal 16D. Pada pasal 4 huruf c Undang – Undang Nomor 18 Tahun 2000 tentang PPN dijelaskan bahwa PPN dikenakan atas penyerahan Barang/Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha, baik yang telah dikukuhkan sebagai  Pengusaha Kena Pajak (PKP) maupun pengusaha yang seharusnya dikukuhkan sebagai PKP, tetapi belum dikukuhkan. Hal ini dijelaskan dalam penjelasan pasal 4 huruf a Undang-undang Nomor 18 Tahun 2000 tentang PPN. Merujuk pada UU tersebut, penyerahan jasa sewa ruangan apartemen dan service charge dikenakan PPN.

Dasar pengenaan pajak atas sewa ruangan adalah jumlah penggantian atau imbalan atau nilai sewa ruangan dalam keadaan kosong yang diminta atau seharusnya diminta oleh PKP yang menyewakan ruangan. Hal itu belum termasuk service charge. Adapun PPN yang terutang adalah  10% x Jumlah Nilai Sewa. Sementara dasar pengenaan pajak atas service charge adalah jumlah service charge yang diminta oleh PKP yang menyewakan ruangan. PPN yang terutang adalah 10 persen x jumlah service charge.