Cara Over Kredit Aman dalam Membeli Rumah

Take over atau over kredit  KPR bisa jadi opsi lain apabila kita ingin membeli rumah di lokasi tertentu dengan harga relatif miring. Sebab membeli rumah yang sedang dicicil atau dengan cara take over kredit, acapkali disebabkan si pemilik rumah atau penjual sedang butuh uang dalam waktu cepat.

Jadi membeli rumah dengan cara Over Kredit adalah proses mengalihkan pembayaran kredit rumah KPR dari debitur lama kepada debitur baru. Misalkan saja ada seseorang yang ingin menjual rumah KPR  karena sedang butuh. Namun pemilik rumah tersebut masih dalam masa kredit, belum lunas dan sertifikatnya masih menjadi anggunan di bank. Bila kita tertarik membeli rumah KPR tersebut, maka kita akan membeli rumah tersebut sesuai harga yang telah disepakati sekaligus mencicil sisa angsuran rumah. Ada tiga cara over kredit rumah KPR yang umum dikenal masyarakat.

Pada prinsipnya, over kredit rumah adalah transaksi pengambilalihan cicilan kredit dari pihak A selaku debitur lama, kepada pihak B selaku pembeli sekaligus debitur baru.  Praktik tersebut biasanya terjadi ketika pihak A sudah tidak sanggup melanjutkan mencicil Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atas hunian tersebut.

Take over KPR adalah pemindahan kepemilikan dan pembayaran KPR sebuah rumah yang sedang berjalan ke pihak lain yang diawasi oleh bank sesuai hukum dan ketentuan yang berlaku. Seperti juga dengan proses KPR biasa, proses over kredit ini juga memiliki persyaratan dan prosedur yang ketat, dan melibatkan surat perjanjian yang mengikat kedua belah pihak agar tidak ada yang dirugikan. Ada 2 cara yang dilakukan untuk take over kredit Rumah KPR:

Over Kredit Rumah melalui Bank

Melakukan over kredit melalui bank adalah cara paling aman dan kuat berdasarkan hukum. Dalam proses over kredit ini, kita dan penjual rumah harus bersama-sama menghadap bank untuk proses memindahkan nama pemilik rumah lama pada nama kita sebagai pemilik baru. Para pihak yakni penjual dan pembeli menghadap langsung ke bagian kredit administrasi atau customer service, lalu mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud. Mengajukan permohonan ambil kredit yang nantinya akan bertindak sebagai debitur baru, menggantikan posisi debitur lama.

Pihak Bank akan meneliti dan menganalisa kemampuan finansial Anda melalui berkas-berkas keterangan penghasilan, rekening tabungan, listrik, air, dan telepon. Bila memenuhi standart kelayakan kredit rumah KPR, maka permohonan Anda untuk mengalihkan kredit akan segera disetujui.

Pihak bank akan mengenakan biaya over kredit, notaris, asuransi dan lain-lain pada Anda sebagai pemilik rumah baru. Pihak bank akan membuat surat perjanjian Kredit baru atas nama pemilik rumah baru beserta akta jual beli dan pengikatan jaminan. Secara resmi pihak bank mengganti nama kita sebagai debitur atau pembayar kredit rumah KPR dari debitur lama.

Kita sebagai debitur berhak bertanya pada pihak bank tentang besaran angsuran dan bunganya. Seharusnya besaran angsuran rumah tetap seperti angsuran lama, hanya perhitungan suku bunga yang berubah bila menggunakan floating rate.

Setelah pihak bank memberikan persetujuan dengan meneliti terlebih dahulu persyaratannya, maka pembeli akan bertindak sebagai debitur baru dan menandatangani perjanjian kredit baru, beserta akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT).

Berkas yang perlu dilengkapi untuk over kredit melalui bank, di antaranya:

1. Data Objek jual beli (tanah/bangunan)
2. Fotokopi Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
3. Fotokopi sertifikat (yang berisi keterangan /stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
4. Fotokopi IMB Fotokopi SPPT PBB 5 tahun terakhir lengkap dengan bukti lunasnya (STTS)
5. Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum dilaksanakan over kredit
6. Asli buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran
   Data Penjual & Pembeli
7. Fotokopi KTP suami istri
8. Fotokopi Kartu keluarga
9. Fotokopi Akta Nikah
10. Fotokopo Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan).

Ada Beberapa langkah yang akan di jalani untuk over kredit ini:

• Langkah pertama adalah, Pihak penjual dan kita sebagai pihak pembeli harus bersama-sama mendatangi bank yang memberikan kredit kepemilikan rumah.
• Langkah kedua periksa kelengkapan pihak penjual rumah. Dalam hal ini adalah sertifikat rumah yang dijual. Tentunya sertifikat rumah ini berada dalam anggunan bank. Selain itu pihak penjual harus melengkapinya dengan data-data pribadi yang diminta oleh pihak bank. Oleh sebab itu kita dan pihak penjual harus menghadap bersama ke bank untuk proses over kredit rumah.
• Langkah  ketiga adalah kita sebagai pihak pembeli atau pihak yang hendak mengambil alih angsuran kredit rumah KPR. Kelengkapan dokumen tersebut adalah KTP, KK, slip gaji, surat keterangan kerja, dan fotokopi mutasi keuangan selama 3 bulan terakhir. Dokumen ini akan menjadi pertimbangan dari pihak bank untuk melanjutkan proses diterima atau tidaknya over kredit tersebut kepada kita.
• Langkah keempat adalah pihak penjual rumah KPR diminta mengajukan permohonan ambil alih kredit kepada debitur baru. Pihak bank akan mengganti nama debitur lama menjadi nama kita sebagai debitur baru.
• Langkah  kelima adalah persetujuan dari pihak bank. Setelah pihak bank menyetujuinya, maka kita sebagai pihak debitur baru diminta menandatangani kredit baru atas nama kita sebagai debitur baru beserta akta jual beli dan pengikat jaminan dari pihak notaris.

Cara over kredit melalui pihak bank adalah cara paling aman. Meskipun harus mengeluarkan biaya cukup banyak untuk administrasi over kredit sekaligus biaya notaris, namun langkah ini sangat kuat di mata hukum.

Over Kredit KPR Bawah Tangan

Sistem bawah tangan adalah cara yang tidak resmi karena tidak melibatkan pihak bank. Artinya, kita sebagai calon pembeli mengurus take over hanya dengan penjual atau pemilik rumah yang lama. Anda biasanya akan diminta membayar sejumlah biaya sebagai biaya take over, kemudian sisa cicilan KPR. Dalam hal ini, pihak bank tidak mengetahui bahwa rumah tersebut cicilannya sudah berpindah tangan.

Tentunya sistem bawah tangan akan sangat berisiko, karena hal-hal berikut ini:

• Ketika pembeli gagal membayar cicilan, penjual akan tetap bertanggung jawab
  Setelah rumah dilunasi oleh pembeli, penjual bisa saja mengambil sertifikat kepemilikan tanpa sepengetahuan pembeli
• Setelah cicilan lunas, sertifikat tetap atas nama penjual karena bank tidak akan menyerahkan sertifikat kepada orang yang namanya tidak tertera pada sertifikat tersebut.

Cara over kredit rumah KPR dengan cara bawah tangan maksudnya tidak menggunakan jasa notaris untuk mengesahkan atau menerbitkan akta pengikat jual beli rumah KPR.

Jadi pihak pembeli rumah dan pihak penjual hanya berlandaskan rasa percaya satu sama lain. Bukti jual beli ini hanya diperkuat dengan kuitansi dan materai atas harga jual rumah. Selanjutnya kita sebagai pihak pembeli melanjutkan proses angsuran rumah di bank.

Cara ini memang paling murah, tanpa mengeluarkan biaya notaris atau biaya over kredit bila melalui bank. Namun cara ini memiliki banyak sekali kelemahan. Kita sebagai pihak pembeli rumah over kredit sangat dirugikan bila terjadi sengketa di kemudian hari. Sebab pihak penjual atau debitur lama masih memiliki hak kuat atas kepemilikan kredit rumah KPR dalam sistem bank.

Selain itu, pengambilan sertifikat atas rumah ketika proses pelunasan kredit, tidak bisa kita lakukan sendiri. Pihak penjual atau debitur lama harus mengambilnya pada pihak bank. Ini tentu lebih rumit urusannya. Lebih-lebih saat pihak penjual sudah pindah ke sebuah tempat yang tidak diketahui. Ini tentu lebih menyulitkan kita sebagai pemilik rumah baru dan resiko mengeluarkan biaya yang lebih besar lagi untuk balik nama dan lain sebagainya.

Over Kredit Melalui Notaris

Pihak penjual dan pembeli datang ke notaris yang sudah ditunjuk dengan membawa kelengkapan berkas rumah. Notaris akan membuat akta jual beli atas pengalihan hak tanah dan bangunan yang dimaksud, beserta surat kuasa untuk melunasi angsuran dan pengambilan sertifikat.

Pihak penjual menandatangani surat pemberitahuan kepada bank tentang peralihan hak atas tanah yang dimaksud. Walaupun cicilan dan sertifikat masih atas nama penjual, penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil sertifikat asli yang menjadi jaminan di bank. Kemudian, penjual dan pembeli bersama-sama menyampaikan kepada pihak bank salinan akta-akta tersebut

Kelebihan Over Kredit Rumah di Notaris

• Melakukan transaksi over kredit rumah dengan cara pengalihan hak atas tanah di hadapan notaris adalah proses yang lebih cepat dan mudah.
• Selain itu, ini juga relatif lebih murah daripada melakukan over kredit rumah langsung lewat bank.

Kekurangan Over Kredit Rumah di Notaris

• Sertifikat rumah masih atas nama penjual dan masih menjadi jaminan di bank.
• Pembeli akan mengangsur cicilan rumah atas nama penjual.
• Jika proses pengalihan over kredit rumah tidak diketahui pihak bank, maka sewaktu-waktu pembeli dapat melunasi cicilannya sendiri dan mengambil sertifikat rumah yang bukan hak-nya. Karena itu, wajib hukumnya untuk melakukan pemberitahuan kepada pihak bank selaku pemilik jaminan.
• Walaupun over kredit melalui notaris ini di beritahukan ke bank nya, ada resiko bahwa bank nya akan meminta over kredit dengan bank secara resmi.