MRT

Jalur MRT Balaraja Cikarang Akan Dimulai Tahun 2024

Balaraja adalah sebuah daerah yang terletak di kabupaten Tangerang di provinsi Banten. Balaraja dikenal sebagai kawasan industri nasional dan dijuluki sebagai kota seribu pabrik. Daerah ini naik pamor menyusul rencana pemerintah yang akan melanjutkan proyek Mass Rapid Transit (MRT) fase III atau MRT East West Line yang tersambung dari Balaraja hingga Cikarang di Bekasi yang terletak di provinsi Jawa Barat.

Proyek transportasi massal ini akan menghubungkan timur ke barat dan membelah Kota Jakarta. Pembangunan proyek MRT fase III sepanjang 84,10 kilometer ini akan semakin memperkuat infrastruktur di kawasan industri Balaraja yang memang sudah ramai dengan berbagai proyek properti baik berupa kawasan industri, properti komersial hingga residensial menengah ke bawah. Sebelumnya Balaraja juga sudah menikmati dampak dari kehadiran tol Serpong - Balaraja.

PT Mass Rapid Transit (MRT) Jakarta tengah merencanakan proyek MRT Fase 3 Balaraja - Cikarang sepanjang 84,102 kilometer. Tak hanya mencakup area DKI Jakarta akan tetapi MRT Fase 3 ini juga akan menjangkau Provinsi Banten dan Jawa Barat. Direktur Utama PT MRT Jakarta William P Sabandar menekankan bahwa proyek MRT Fase 3 ke depannya akan disebut dengan MRT East West Line. Penyebutan MRT East West Line ditetapkan karena proyek ini sangat panjang dan terbagi lagi menjadi beberapa fase di dalamnya. "Sekarang ini kita masih menyebutnya Fase 3 tapi mungkin ke depannya kita akan menyebutnya dengan East West Line, jadi ada yang North South Line dan East West Line," William kembali menjelaskan.

Untuk rinciannya maka MRT East West Line terbagi menjadi 2 fase yaitu :

Fase 1 mencakup area DKI Jakarta
Fase 2 meliputi Banten dan Jawa Barat

Sedangkan Proyek MRT East West Line Fase 1 terbagi lagi menjadi 2 sub fase yang dinamakan Stage yaitu :

Stage 1 sepanjang 24,527 kilometer
MRT East West Line Fase 1 Stage 1 akan melalui Tomang, Dukuh Atas, Senen, Perintis hingga Medan Satria.
Stage 2 sepanjang 9,237 kilometer
Untuk MRT East West Line Fase 1 Stage 2 hanya akan melalui Tomang dan Kembangan

Sedangkan untuk MRT East West Line Fase 2 terbagi menjadi EW Banten sepanjang 29,900 kilometer dan EW West Java sepanjang 20,438 kilometer.

Ketua Badan Pertimbangan Organisasi (BPO) Realestat Indonesia (REI), Soelaeman Soemawinata mengatakan selain Cikupa yang sudah berkembang pesat sejak 1994 maka Balaraja menjadi daerah lain di Kabupaten Tangerang yang menjadi salah satu basis kawasan industri dan logistik. Harga tanahnya juga sudah mulai bergerak meski untuk residensial masih didominasi hunian tipe kecil (subsidi) dan menengah karena masih terlalu jauh dari Jakarta sehingga kalangan menengah atas belum berminat untuk melakukan investasi.

"Salah satu faktor pemicu kawasan ini adalah infrastruktur. Jalan tol menjadi yang paling signifikan karena memiliki fleksibilitas terutama untuk mobilitas barang dari kawasan industri ke pelabuhan atau bandara" kata Eman, demikian dia akrab disapa baru-baru ini. Selain dapat diakses melalui tol Jakarta - Merak maka kawasan Balaraja saat ini juga dapat dicapai lewat tol Serpong Balaraja (Serbaraja) yang sudah tersambung dengan jalan tol lainnya di Jabodetabek hingga tol Trans Jawa dan Trans Sumatera.

Namun infrastruktur penunjang Balaraja akan semakin baik dan lengkap dengan hadirnya moda transportasi massal seperti MRT karena dapat menjadi sarana transportasi untuk kelas menengah bawah. Situasi itu akan memudahkan akses orang menuju Balaraja sehingga diharapkan akan mendorong munculnya lebih banyak perumahan termasuk di segmen menengah atas.

"Akan semakin banyak pengembang yang masuk ke Balaraja untuk membangun proyek hunian baik skala kecil, menengah, maupun besar. Ini berkah untuk pasar properti di Balaraja" jelas Soelaeman Soemawinata.

Namun untuk bisa menjadi kota metropolitan yang lengkap maka pengembang di Balaraja perlu bersinergi dengan pengembang di daerah sekitarnya seperti di Serpong yang sudah lebih dahulu maju. Eman juga mendorong pemerintah daerah setempat untuk membantu koordinasi antar pengembang di Balaraja dengan daerah lain di sekitarnya.

Marine Novita mengatakan meski tol Serpong - Balaraja sudah lama dibangun namun pencarian rumah di Balajara belum terlalu signifikan. Bahkan jika dibandingkan dengan pencarian rumah di kawasan sekitarnya seperti Cikupa, Bitung, dan Karawaci maka pencarian rumah di Balaraja bahkan masih kalah dibandingkan kawasan Tiga Raksa yang memiliki stasiun KRL Padahal sebagai kawasan industri penting di Pulau Jawa maka Balaraja seharusnya prospektif sebagai kawasan hunian.

Tapi yang diharapkan dengan adanya rencana pembangunan MRT fase III bukan tidak mungkin Balajara akan menjadi lokasi rumah pilihan bagi masyarakat kelas menengah atas seperti yang saat ini terjadi di Tiga Raksa" jelas Marine.

Pembangunan MRT Memicu Kenaikan Harga Tanah

Direktur Utama PT. MRT Jakarta (Perseroda) Tuhiyat mengungkapkan untuk proyek MRT fase III rute Cikarang Balaraja saat ini masih menunggu tuntasnya kajian baik engineering devgn (BED) dari Kementerian Perhubungan (Kemenhub) yang ditargetkan kajian selesai sekitar bulan Juni - Juli mendatang.

Menurut Tuhiyat, sejauh ini MRT Jakarta telah menerima ketertarikan investor Inggris dan European Investment Bank (EIB) untuk mendanai proyek fase III tersebut. Pemerintah Inggris melalui United King dom Export Finance (UKEF) bahkan telah mengirimkan expression of interest (EOI) untuk mendanai proyek ini sebesar US$ 12 miliar atau Rp19,3 triliun. Pengerjaan proyek MRT Jakarta East West Line ditargetkan dimulai pada 2024.

Meski masih dalam tahap bask engineering design akan tetapi rencana pembangunan proyek MRT tersebut sudah membuat lahan-lahan di Balaraja dan sekitarnya menjadi incaran pengembang. Akibatnya harga tanah di daerah itu akan melonjak tinggi seiring dengan kebiasaan pengembang untuk selalu menaikan harga hingga beberapa kali dalam setahun

Sekretaris Jenderal DPP REI, Hari Ganie mengatakan rencana proyek MRT akan membuat pasar properti dikawasan tersebut lebih optimistis. Menurutnya selama ini dari kawasan timur ke barat hanya didukung moda transportasi KRL yang intensitasnya per 30 menit sehingga lebih diminati para pekerja kelas menengah kebawah.

Namun dengan adanya MRT yang intensitasnya bisa menjadi 10 menit sekali maka ini akan sangat membantu mobilisasi orang. "Dampaknya ya harga lahan makin mahal. Saat ini mungkin sudah naik sekitar 300 persen lebih tinggi dari sebelumnya. Apalagi setidak nya ada jutaan pekerja yang beraktivitas setiap hari di kawasan industi Balaraja hingga Cikarang" jelas Hari Ganie.

Selain soal harga tanah, dia memprediksi keberadaan MRT fase III akan menggeser demografi orang yang tinggal di koridor timur Jakarta menjadi lebih beragam seperti di koridor barat Jakarta seperti di Serpong. "Tentu saja hal ini akan mengubah koridor barat - timur yang selama ini mengandalkan tol. Saat ada MRT maka kawasan utara yang selama ini ada kekosongan akan terbuka dan lahannya akan berkembang.’ paparnya.

Angra Angreni, Senior Manager Research & Consultancy Savills Indonesia memprediksi kenaikan harga tanah pada tahap awal akan berada di kisaran 5 hingga 10 persen. Kenaikan pada jumlah tersebut untuk menjaga keterjangkauan pada target pasar. Ditambahkan, berbeda dari MRT fase I yang pada akhirnya menumbuhkan pasar apartemen terutama segmen menengah keatas karena berada di jalur kawasan bisnis maka MRT fase III pasarnya akan lebih beragam.