Apartemen

Kemudahan Akses Faktor Utama Memilih Lokasi Rumah

Kaum milenial menyebut harga rumah di lokasi yang mereka sukai sudah terlalu tinggi, sementara yang lebih terjangkau harganya sudah sangat jauh dari tempat kerja mereka. Karena itu kemudahan akses menjadi pertimbangan utama mereka memilih rumah bila lokasinya harus jauh dari tempat kerja.

“Kantor saya di Kalideres, Jakarta Barat. Karena itu kedekatan dengan jalan tol menjadi alasan utama saya memilih rumah supaya ke kantor tetap gampang. Sekarang saya masih tinggal sama orang tua di Pasir Gadung, sekitaran Cikupa. Saya dan calon suami lagi pilih-pilih lokasi rumah antara di Cisauk atau Kabupaten Tangerang yang ada akses tol langsungnya," kata Bunga Aprilia (27 tahun), karyawati tingkat manajer sebuah perusahaan event organizer (EO) dan public retation (PR) di Jakarta, saat berbincang dengan property and the city di ajang PropVaganza 2024 di AEON Mali BSD City, Tangerang.

Secara finansial menyangkut kemampuan mencicil, ia menyebut gajinya sangat cukup untuk mencicil rumah seharga Rp800 jutaan sampai Rpl miliar yang pilihannya cukup banyak dipasarkan di wilayah Kabupaten Tangerang, dekat dengan orang tuanya.

Hanya saja, ia mengeluhkan lokasinya yang rata-rata sudah sangat jauh dl pinggiran Jakarta. Padahal, pola kerjanya menuntut mobilitas yang cepat dan tinggi. Karena itu kemudahan akses ke lokasi kerja menjadi pertimbangan utamanya memilih rumah. “Saya dan calon suami sudah diskusi nantinya cari rumah yang gampang kemana-mana. Keluar gerbang langsung masuk tol, tapi dari rumah orang tua saya juga tidak jauh,” ungkapnya.

Bunga menyebut jalan tol saat ini sudah cukup baik karena makin terkoneksi satu sama lain antara jalan tol antar-kota, luar Jakarta dan tol dalam kota Jakarta, la sendiri masih tetap memilih rumah tapak sebagai hunian, la belum tertarik tinggal di apartemen di dalam kota Jakarta, karena gaya hidupnya berbeda selain masalah (sosial) yang lebih mudah muncul bila tinggal di apartemen.

"Masih rumah tapak pilihannya. Kalau bisa yang fasilitasnya lengkap, jadi begitu menghabiskan waktu di rumah, beli apa-apa mudah,” imbuhnya.
Cholifah (44), seorang banker yang tinggal di kawasan Pesanggrahan, Jakarta Selatan, dan bekerja di Jakarta Barat, menyebut saat ini cukup banyak pilihan rumah yang terjangkau di pinggiran Jakarta atau Bodetabek.

Bagi keluarga yang sudah mapan, itu perkembangan yang baik untuk mulai memikirkan punya properti kedua sebagai investasi atau untuk anak-anak yang mulai beranjak dewasa.

“Anak saya yang pertama sudah mulai kerja di Pandeglang, Banten, sebagai dokter muda. Saya lagi cari-cari rumah yang sesuai dengan kemampuan mencicil saya dan suami untuk tempat tinggalnya. Sementara ini dia ngekos dulu. Selain itu beli rumah kedua juga untuk tabungan pendidikan anak yang lain. Sekarang kami orang tuanya masih bekerja. Rumah kedua itu untuk persiapan sebagai investasi atau tabungan,” terangnya.

Ibu dua anak itu menyebut, sekarang pilihan rumah cicilan Rp4-7 jutaan cukup banyak dibanding beberapa tahun lalu. Rumahnya juga banyak dikembangkan di kawasan terpadu yang sudah ramai dan berfasilitas komplit. Cicilan rumah pertamanya sudah lunas.

Karena itu ia bisa mulai berpikir mencicil mmah kedua. Terlebih ada banyak program diskon dan pmmn lain ditawarkan sejumlah pengembang.
“Niatnya patungan sama anak supaya rumahnya |uga nggak ke pelosok. Cari yang dekat akses tol karena lokasi kerja anak saya lumayan jauh. Kalau pun pulang ke rumah nengokin orang tuanya jadi lebih gampang," ucap Cholifah.

Kunci Aksesibilitas

Dikutip dari buku Lingkar Barat,Galang (2021), salah satu manfaat dari jalan tol adalah jalan bebas hambatan, jalannya lurus, dan yang pasti jalannya luas. Jalan tol sering menjadi solusi manakala menghadapi kemacetan atau mempercepat menuju tujuan.

Begitu juga dengan Kabupaten Tangerang, Banten, yang saat ini memililiki beberapa gerbang tol yang menjadi kunci aksesibilitas utama, karena menghubungkan ke berbagai tempat kerja, pusat perbelanjaan, maupun pusat bisnis dan fashion seantero Jakarta.

Kabupaten Tangerang, tahun ini mengalami nasib baik. Faktor kunci yang diperlukan untuk mendorong pertumbuhan kawasan segera datang. Yaitu, tambahan akses dan infrastruktur.

Pada Mei 2024, ada penambahan pintu tol baru di ruas jalan tol Jakarta-Merak.
Mulut pintu Tol Bitung KM 26 eksisting yang sehari* hari padat dan macet, ke depannya akan terurai berkat

Dikutip dari buku Lingkar Barat, Galang (2021), salah satu manfaat dari jalan tol adalah jalan bebas hambatan, jalannya lurus, dan yang pasti jalannya luas. Jalan tol sering menjadi solusi manakala menghadapi kemacetan atau mempercepat menuju tujuan.

Kabupaten Tangerang, tahun ini mengalami nasib baik. Faktor kunci yang diperlukan untuk mendorong pertumbuhan kawasan segera datang. Yaitu, tambahan akses dan infrastruktur. Pada Mei 2024, ada penambahan pintu tol baru di ruas jalan tol Jakarta-Merak. Mulut pintu Tol Bitung KM 26 eksisting yang sehari hari padat dan macet, ke depannya akan terurai berkat dibukanya pintu tol baru di gate Bitung, yaitu di KM 25,5.

Pembangunan gerbang tol baru ini akan segera dimulai. Inisiatornya Paramount Land, pengembang Kota Baru Gading Serpong dan proyek kota mandiri teranyar Paramount Petals di Cukanggalih, Kecamatan Kadu, Kabupaten Tangerang.

Setelah akhir Januari 2024 lalu izin prinsip modifikasi akses masuk dan keluar di gate Tol Bitung KM 25,5 dikeluarkan oleh Kementerian PUPR melalui Direktorat Jenderal Bina Marga, Paramount Land siap kebut pembangunan akses tol langsung menuju proyek Paramount Petals tersebut.

“Saat ini sedang dalam proses akhir tender dengan calon main kontraktor dan sub-kontraktor. Rencananya Juni atau Juli akan dilakukan ground breaking. Teaser mengenai kemudahan akses ini sudah kami siarkan ke publik,” buka Direktur Planning dan Design Paramount Land, Henry Napitupulu.

Faktor ini menyedot perhatian publik. Di Paramount Petals penjualan rumah dan rukonya laris manis. Nilai propertinya juga melambung tinggi. "Sekarang tipe 6x15 harganya Rp 1,2 miliar, dua tahun lalu tipe serupa masih Rp600 jutaan,” sambung Mario Susanto, Vice President Marketing Paramount Petals.

Kenaikan harga tersebut sebanding dengan penambahan fasilitas dan nilai tambah meski belum menyesuaikah harga bahan bangunan.

Harga tersebut menurut Mario, masih reasonable jika dibanding harga rumah di township wilayah Tangerang seperti Gading Serpong dan BSD City, la memproyeksikan setelah akses tol langsung beroperasi harga properti di Paramomst Petals akan naik lebih tinggi lagi. "Sudah pasti akses tol jadi, permintaan rumah naik, harga menyesuaikan," tandasnya.

Nantinya, penghuni maupun pelaju dari Paramount Petals ke pintu tol terdekat sudah tak perlu lagi melalui jalan protokol Jalan Raya Curug-Jalan Raya Pantura yang padat merayap di jam-jam sibuk bekerja, akhir pekan dan peak season itu. Mereka bisa langsung memanfaatkan direct access toll di KM 25,5 langsung masuk ke jalan tol Jakarta-Merak yang terhubung dengan Tol Dalam Kota, Tol Jagorawi, Tol JORR hingga Pamulang-Depok-Antasari.

Panjang gerbang tol yang sepenuhnya dibangun oleh Paramount Land tersebut sekitar 5,5 kilometer (km), diikuti rencana pembangunan fly over atau jembatan layang sepanjang 500meter untuk menghubungkan areal proyek kota mandiri Paramount Petals yang terbelah oleh jalur tol. Akses tol ini dijadwalkan selesai hingga akhir 2025.

“Kami juga telah mengkaji dampak akses tol langsung ini terhadap lalu lintas, perekonomian dan social lingkungan di sekitarnya. Warga di luar Paramount Petals juga bisa memanfaatkannya sebagai jalan pintas menuju wilayah lain di sekitar Paramount Petals, karena akan terkoneksi ke Jalan Raya Pasir Randu tembus ke Karawaci dan Gading Serpong. Jadi tidak sampai dua tahun tinggal di Paramount Petals bakal semakin nyaman, kemana-mana gampang,” jelas Henry

One Man Show

Seiring dengan pengembangan residensial dan akses baru sebagaimana disebutkan di atas, kini developer juga giat menarik investor untuk membuka bisnis di kaveling-kaveling komersial yang telah disiapkan di sepanjang Boulevard Utama. Pararel dengan Resto Cepat Saji KFC, kini sedang dibangun resto cepat saji asal California, Amerika Serikat, A&W di kawasan komersial Petals bagian selatan. Di lokasi yang sama juga telah dibangun supermarket Alfamidi, klinik Bethsaida, kantor estate management, serta Marketing Gallery Paramount Petals.

Menurut Mario, makin banyaknya investor yang membuka usahanya di Paramount Petals tersebut menandakan bahwa kota ini sudah.dinilai sebagai salah satu tempat ekspansi usaha yang prospektif di wilayah barat Jakarta. “Mereka makin yakin setelah direct access toll akan dibangun,” tambahnya.

Fasilitas-fasilitas baru itu nantinya akan melengkapi berbagai fasilitas laia^ yang sudah direncanakan. Sebagai kota mandiri berwawasan pendidikan, ke depan Paramount Petals akan dioperasikan beroperasi berbagai sekolah mulai dari TK hingga SMU, hingga jenjang perguruan tinggi. "Itu jangka panjang. Setiap waktu fasilitas itu satu per satu akan kami penuhi. Saat ini fokus kami adalah segera menyelesaikan akses pintu tol langsung,” jelas Mario.

Di sisi lain Henry mengatakan, Paramount Enterprise International sebagai holdlng Paramount Land pihaknya lebih fleksibel mengatur, menata dan mengembangkan Paramount Petals musabab proyek tersebut merupakan seutuhnya milik Paramount. Ini berbeda dengan Kota Gading Serpong yang dikembangkan berdua dengan Summarecon.

“Gading Serpong adalah wujud nyata keberhasilan Paramount Land sebagai salah satu pengembang yang serius membangun dan menghidupkan sebuah kota mandiri. Terlebih Paramount Petals yang kami miliki seutuhnya. Jadi kami bebas merancang kota ini sebebas dan sesempurna mungkin, termasuk fasilitas-fasilitas apa yang akan kami siapkan dalam jangka waktu pendek, menengah dan panjang. Itu sudah ada dalam masterplan kami," lugasnya.

Komprehensif

Perlu diketahui, tahap pertama developer fokus pada Petals Selatan yang konsentrasi pada produk hunian kelas menengah di atas lahan seluas 70 hektar. Di sana, sudah ada tiga klaster yang terbangun, yaitu Aster, Canna dan Petals. Total sudah terjual 1.100 unit rumah satu dan dua lantai sejak dipasarkan 2021 lalu, 550 unit sudah diserah terimakan dan telah dihuni oleh 200 Kepala Keluarga.

Bagian lain yaitu Paramount Petals Utara. Ini nantinya paling dekat dengan akses pintu tol. Karena itu, pengembangnya memplot kawasan seluas 70 hektar ini sebagai kawasan komersial, bisnis dan perkantoran. “Utara pengembangannya lebih premium. Hunian tetap ada tapi kelasnya high end dan tidak banyak, kalau Petals Selatan middle-high," papar Henry.

Terakhir Petals bagian Barat. Kawasan ini disiapkan sebagai hunian ramah lingkungan dengan bangunan rumah yang merespon alam dan hemat energi. “Kami menyebutnya eco living home karena secara geografis dan kontur tanah, kawasan ini terkoneksi dengan saluran air.

Sebagai pengembang properti, kami tidak bisa melawan alam, justru kami yang harus menyesuaikan. Karena itu, khusus Petals bagian Barat akan kami rancang menjadi kawasan hunian green dan ramah alam,” kata Henry.

Sementara itu, dengan segera dimulainya pembangunan exit tol tersebut, Paramount Land juga terus melakukan pembangunan lain sebagai pendukung secara simultan seperti fasilitas community club yang progresnya sudah 60 persen.

Lumbung Cuan

Akses tol langsung tak hanya memanjakan penghuni kota tersebut. Investor pun turut mengincarnya. Bukan rahasia lagi sektor properti (rumah, ruko, apartemen) menjadi salah satu komoditas paling menarik untuk membiakkan uang. Dalam satu tahun harganya bisa naik 20-25%, bahkan tidak sedikit naiknya hingga 40%. Potensi keuntungan yang cukup besar ini membuat kalangan investor melirik sektor ini.

Kawasan Serpong, Tangerang Banten dengan beberapa perumahan menengah atas di dalamnya, termasuk sejumlah perumahan di Bekasi, Jawa Barat, paling banyak diincar investor. Tapi karena harganya semakin melangit dan potensi keuntungannya menyusut para Investor mulai melirik tempat lain.

Mereka mengincar kawasan-kawasan dengan harga lahan yang masih kompetitif. Pakar Properti Panangian Simanungkalit menjelaskan bahwa sebuah kawasan dapat dikategorikan sebagai sunrise area jika terjadi peningkatan harga properti di kawasan tersebut di atai 10-30% per tahun. Peningkatan harga yang signifikan dan stabil ini umumnya merupakan hasil dari pembangunan dan pengembangan lahan di kawasan tersebut.

“Sesuai namanya, sunrise yang artinya sedang terbit, maka lahannya masih luas untuk dibangun. Lokasinya berada di kawasan yang benar-benar baru dikembangkan dan sedang membangun fasilitas publik seperti mal, rumah sakit dan sekolah. Namun, suatu lokasi sunrise harus memiliki infrastruktur yang memadai. Akses jalan, baik jalan raya maupun jalan tol yang memudahkan penghuni dan logistik mengakses kawasan tersebut," ungkapnya.

Lebih dalam ia bertutur, lokasi berkaitan erat dengan mobilisasi penghuni. Lokasi strategis didukung kemudahan akses dan konektivitas lebih diminati konsumen karena selain bernilai jual tinggi memiliki potensi untuk multifungsi. "Artinya properti itu tidak hanya digunakan sebagai tempat tinggal melainkan juga sebagai tempat usaha.

Maka itu sebaiknya mempertimbangkan akses jalan dan transportasi lain seperti KRL dari dan ke kawasan tersebut. Akses penting karena berhubungan dengan mobilitas. Kendati harganya terbilang lebih tmggi, namun kawasan yang menawarkan aksesibilitas baik, akan jauh lebih menguntungkan sebagai investasi," papar Panangian.

Sebagian konsumen Petals merupakan para pembeli rumah di Gading Serpong yang sudah menikmati manisnya kenaikan harga pasca dibukanya akses tol langsung ke dalam perumahan itu. Mereka tertarik dengan Paramount Petals karena pengembang juga akan membuka akses tol dari perumahan ke sekitar gerbang tol Bitung.

Selain itu harganya cukup kompetitif. Rumah tipe bangunan 50 m2, tanah 84 m2 dijual seharga Rp satu miliaran, sementara di Serpong sudah menyentuh angka Rp2,8-3 miliaran per unit. Kalaupun harganya sama, luas tanahnya hanya separuh dari rumah yang dipasarkan di Petals. Jangan heran permintaan konsumen mengalir deras. Indikasi itu dapat disimak dan realisasi penjualan periode Januari-Maret 2024 sebesar Rpl50 miliar.

Selama dua tahun belakangan harga rumah di Petals naik signifikan. Harga tunai keras rumah residensial yang tertinggi sudah Rpl,9 miliar per unit. Dua tahunlalu tipe 6x12 Rp600 jutaan, sekarang rumah tipe yang hampir sama harganya sudah Rpl,2 miliar,” tandas Mario.

Ditawarkan rumah siap huni sebanyak 30 unit. Rumah bisa dibeli tanpa uang muka alias depe 0 persen langsung KPR, atau bisa juga cicil ke developer hingga 120 kali. Konsumen bisa memanfaatkan insetif bebas pajak 11 persen dari pemerintah, sehingga jauh lebih hemat. “Kalau beli sebelum Juli, free pajak 100%. Rumahnya sudah jadi, siap huni. Tapi kalau mau rumah inden boleh, free pajak ditanggung pemerintah 50% dan serah terima di Desember 2024,” ungkap Mario.

Developer berencana meluncurkan satu produk residensial bertajuk Lily di pengembangan Petals bagian selatan pada Juli 2024. Klaster ini merupakan proyek hasil kerja sama Paramount Land dan PT Jasamarga Related Business (JRMB). “Rumah contohnya sudah jadi, tapi harganya belum keluar. Mid-July nanti sudah bisa kita pasarkan,” terang Mario.

Selain klaster baru dalam waktu dekat, untuk mendukung pertumbuhan bisnis kawasan developer juga menyiapkan satu produk komersial yang siap diluncurkan di akhir tahun ini. “Kami menunggu momen yang tepat untuk launching produk baru, sembari terus bergerak menambah fasilitas-fasilitas dan merampungkan pembangunan ruang usaha Calico Square yang akan diserah terimakan di November 2024," kata Mario.

Jadi artinya, properti itu tidak hanya digunakan sebagai tempat tinggal, melainkan juga sebagai tempat usaha. Maka itu, sebaiknya mempertimbangkan akses jalan dari dan ke kawasan tersebut. Akses penting karena berhubungan dengan mobilitas. Kendati harganya terbilang lebih tinggi, namun kawasan yang menawarkan aksesibilitas baik, akan jauh lebih menguntungkan sebagai investasi