Survey BI : Permintaan Hunian Meningkat Disertai Kenaikan Harga

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI) mengindikasikan harga properti residensial di pasar primer pada triwulan II - 2024 meningkat terbatas.

"Hal ini tercermin dari pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan II - 2024 tercatat sebesar 1,76 persen secara year on year (yoy)," kata Kepala Departemen Komunikasi BI Erwin Haryono. Pertumbuhan IHPR tersebut sedikit lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan I - 2024 sebesar 1,89 persen (yoy)

Penjualan properti residensial di pasar primer tercatat tumbuh sebesar 7,30 persen (yoy), melambat dibandingkan penjualan triwulan sebelumnya sebesar 31,16 persen (yoy).

Penjualan Rumah Mengalami Penurunan

Ia menuturkan perlambatan penjualan rumah primer tersebut terjadi pada seluruh tipe rumah terutama pada rumah tipe kecil seperti rumah subsidi dan rumah sederhana

Dari sisi pembiayaan dari hasil survei menunjukkan pembiayaan pembangunan properti residensial terutama bersumber dari dana internal pengembang dengan pangsa sebesar 74,69 persen.

Sementara dari sisi konsumen disebutkan pembelian rumah primer mayoritas dilakukan melalui skema pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan pangsa sebesar 75,52 persen dari total pembiayaan.

Berdasarkan informasi dari responden ada beberapa faktor yang ikut mempengaruhi penjualan properti residensial primer baik rumah maupun apartemen yaitu antara lain :

• Faktor pertama adalah pembukaan proyek baru yang berhasil menarik minat konsumen dengan konsep konsep yang menarik
• Kenaikan harga bangunan yang ikut mempengaruhi harga jual
• Masalah perizinan
• Suku bunga KPR maupun KPA dan proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR/KPA

Permintaan Jual Sewa Apartemen Alami Kenaikan

Perkembangan Permintaan Properti Komersial Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa apartemen pada triwulan 1 2024 secara tahunan tumbuh 3,41 persen (yoy) atau meningkat dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh 1 ,91 persen (yoy).

Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen ritel sewa di seluruh kota. Selanjutnya peningkatan Indeks Permintaan segmen hotel terjadi di Bandung, Medan, Balikpapan, Denpasar, Palembang dan Surabaya.

Sementara itu, Indeks Perm intaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan 1 2024 tumbuh 0,34 persen  (yoy) atau sama dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya yang juga 0,34 persen (yoy). Hal tersebut dipengaruhi Oleh terjaganya permintaan pada segmen lahan industri dan kompleks pergudangan.

Meskipun pertumbuhan secara tahunan meningkat akan tetapi Indeks Permintaan Properti Komersial pada kategori sewa apartemen secara triwulanan mengalami kontraksi 2,82 persen atau lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh 2, 1 1  persen

Penurunan Indeks Permintaan tersebut terutama akibat kontraksi pada segmen hotel, apartemen sewa dan convention hall. Penurunan ini terjadi pada mayoritas kota cakupan survei dikarenakan terbatasnya kegiatan MICE selama Ramadhan 2024.

Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual apartemen pada triwulan I 2024 tumbuh sebesar 0,04 persen atau melambat dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh 0, 10 persen

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan 1 2024 tumbuh 2,31 persen (yoy) atau  lebih tinggi dibandingkan triwulan IV 2023 yang tumbuh 1,30 persen.

Hal ini terutama didorong peningkatan indeks pasokan pada segmen convention hall. Sementara segmen perkantoran sewa tercatat melambat cukup dalam. Di Sisi lain, Indeks Pasokan kategori jual tumbuh 0,04 persen (yoy), relatif stabil dari pertumbuhan 0,03 persen  (yoy) pada triwulan sebelumnya. Kondisi ini dipengaruhi oleh terjaganya pasokan pada seluruh segmen pada kategori jual.

Penjualan Rumah Primary Turun Tajam

Permintaan pasar terhadap perumahan di Jabodetabek terus meningkat pada paruh pertama tahun 2024 dengan permintaan didominasi segmen menengah (Rp 1 miliar sampai Rp 1,7 miliar) yang berkontribusi sebesar 29,5 persen terhadap total permintaan.

Penurunan penyerapan ini tidak berarti adanya penurunan daya beli pasar, karena memang pasokan semester ini lebih sedikit dibanding semester lalu

Direktur, Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, dalam jumpa pers di Jakarta mengatakan segmen atas dan menengah atas masing-masing menyumbang 25,8 persen dan 25,5 persen dari total unit yang terjual pada paruh pertama 2024.

Rata-rata penyerapan untuk setiap perumahan adalah 13,6 unit per bulan turun 30 persen secara tahunan (yoy). Tangerang Selatan memimpin dengan rata-rata penyerapan per perumahan tertinggi yaitu rata-rata 15 unit per bulan dan disusul Bekasi 14 unit per bulan.

“Penurunan penyerapan ini tidak berarti adanya penurunan daya beli pasar, karena memang pasokan semester ini lebih sedikit dibanding semester lalu,” katanya.

Meskipun tingkat rata-rata penyerapan bulanan per perumahan turun akan tetapi data Cushman & Wakefield menunjukkan bahwa rata-rata nilai transaksi per unit naik menjadi Rp 2,45 miliar meningkat 18,4 persen dibandingkan paruh pertama tahun 2023. Hal ini menandakan meningkatnya permintaan akan produk-produk segmen yang lebih tinggi.

Di sisi lain, pasokan produk baru yang diluncurkan pada paruh pertama 2024 lebih sedikit dibanding pasokan pada paruh kedua 2023 dengan total 2.979 unit dipasarkan di wilayah Jabodetabek dan Karawang. Total pasokan saat ini adalah 432.724 unit

Pasokan di Tangerang Selatan terus mendominasi pasar yaitu mencakup 59 persen dari penawaran baru dan diikuti oleh Bekasi sebesar 22 persen.

Pada Juni 2024, rata-rata harga tanah di wilayah Jabodetabek mencapai sekitar Rp 12.540.852/m2 atau naik dari tahun ke tahun sebesar 0,9 persen.

Arief menyebut kenaikan harga tanah salah satunya dipengaruhi oleh kemajuan dalam berbagai infrastruktur transportasi di sepanjang koridor di sekitarnya.

Menurut Arief, berakhirnya insentif pembebasan PPN penuh pemerintah atas pembelian rumah baru di bawah Rp 5 miliar pada Juni 2024 turut berkontribusi terhadap rendahnya pasokan baru selama semester pertama.

Mulai Juli hingga Desember 2024 ketika insentif akan dikurangi menjadi diskon PPN 50 persen. Oleh sebab itu, pengembang kini fokus menjual unit-unit yang sudah ada atau ready stock atau mengeluarkan unit yang bisa diserahterimakan sebelum Juni 2024.